1. מגמת המחירים: המשך טיפוס מתון
אחרי תקופה של דשדוש ב-2018 ותחילת 2019, המדדים האחרונים מראים שהמחירים חוזרים לעלות (קצב שנתי של כ-2%-3%).
- הערכה: שנת 2020 תתאפיין בעליות מחירים מתונות. הביקוש הקשיח מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור חזק יותר מניסיונות הבלימה הממשלתיים.
- גורם משפיע: חוסר הוודאות הפוליטי (מערכת בחירות שלישית ברצף!) מונע רפורמות משמעותיות, מה שמשאיר את השוק בציפייה לעליות.
2. ניתוח עסקאות: חדשות מול יד שנייה
בסוף 2019, אנחנו מזהים שינוי בתמהיל העסקאות:
- דירות חדשות: נתח השוק של הדירות החדשות עלה משמעותית בשנה האחרונה, בעיקר בזכות מימושים של פרויקטי “מחיר למשתכן”. התחזית ל-2020 היא להמשך דומיננטיות של דירות חדשות בפריפריה (חריש, באר שבע, עפולה).
- יד שנייה: השוק הזה נותר “הלחם והחמאה” של המרכז. במקומות כמו תל אביב וגבעתיים, שבהם אין כמעט עתודות קרקע לדירות חדשות (שאינן התחדשות עירונית), שוק היד השנייה צפוי להמשיך להפגין קשיחות מחירים.
- שוק השכירות: עם עליית מחירי הדירות והקושי להגיע להון עצמי, יותר ישראלים (בעיקר צעירים) נשארים בשוק השכירות.
הערכה: נראה עלייה בשכר הדירה בערים המרכזיות (תל אביב, רמת גן, גבעתיים). פרויקטים של “דירה להשכיר” עדיין לא נפוצים מספיק כדי להשפיע על המאקרו.
3. התחלות בנייה והיצע
הנתונים מראים ירידה מסוימת בקצב התחלות הבנייה בסוף 2019.
- הערכה: בשנת 2020 המגמה צפויה להמשיך ולגרום לתחושת “מחסור” זמין של דירות חדשות באזורי הביקוש.
- סטטוס “מחיר למשתכן“: התוכנית של כחלון נמצאת בדעיכה מסוימת מבחינת מלאי קרקעות חדש, מה שדוחף את הקונים חזרה לשוק החופשי ומגדיל שם את הלחץ. לפיכך אנו צופים התכנות של תופעת “בריחה לאיכות” – צעירים שירכשו דירות יד שנייה באזורים מבוססים במרכז הארץ, תוך הישענות על הון משפחתי ושיעורי מימון גבוהים.
4. פילוח רוכשים:
- זוגות צעירים (רוכשי דירה ראשונה): אלו מהווים את המסה הקריטית (כ-45%-50% מהשוק). ב-2020 חלקם ימשיכו להסתמך על הגרלות הממשלה, אך אלו שלא זכו יתחילו “להתייאש” מההמתנה ולחזור לשוק החופשי, מה שיגביר את הלחץ על הדירות הקטנות (3-4 חדרים).
- משפרי דיור: קבוצה זו צפויה להיות פעילה מאוד ב-2020. הם מנצלים את עליית הערך של דירתם הנוכחית כדי להשתדרג לדירות גדולות יותר או לדירות עם מרפסת וממ”ד (סטנדרט שהופך לחובה).
- משקיעים: דעיכת תוכנית המחיר למשתכן יחד עם עליית השכירות הצפוייה בשל מגמת הירידה בהתחלות הבניה ומחסור הדירות באזורי הביקוש, יתכן שידחפו החלטת ממשלה לתת הטבות או להפחית מיסים לטובת משקיעים בכדי לעורר את השוק. במידה ויקרה אחד מהשניים נראה נהירה מחודשת של משקיעים שכרגע “יושבים על הגדר”.
5. זווית המימון: תיק המשכנתאות מתנפח
הבנקים הגדולים (לאומי, הפועלים, מזרחי-טפחות) מסכמים את 2019 כשנת שיא בביצועי משכנתאות (כ-67 מיליארד ש”ח).
- סביבת הריבית והמשכנתאות: הריבית במשק נמוכה מאוד (0.1%), ואין צפי לעלייה משמעותית של בנק ישראל בקרוב. הערכה: הכסף ימשיך להיות “זול”. זהו דלק למדורת הנדל”ן – הציבור ימשיך לקחת משכנתאות במינוף גבוה, מה שישמור על רמת עסקאות גבוהה ב-2020.
- נפח התיקים: התחזית ל-2020 היא חציית רף ה-75 מיליארד ש”ח בביצועים שנתיים.
6. היבטים גאוגרפיים ותשומות הבנייה
מוקדי ביקוש
- אזור תל אביב וגוש דן: ימשיכו לתפקד כ”מדינה בתוך מדינה”, ולמרות המחירים הגבוהים הביקוש צפוי להשאר קשיח.
- ירושלים: התעוררות של פרויקטי יוקרה והתחדשות עירונית במרכז העיר, בעיקר מוכוון לציבור הדתי והחרדי.
- דרום: באר שבע מתחילה להראות סימני רוויה בדירות להשקעה, מה שעשוי להוביל לעליות מחירים מתונות בלבד.
מדד תשומות הבנייה
מדד תשומות הבנייה (המשקף את עלות החומרים, הברזל והעבודה) עלה בכ-1.1% ב-2019.
תחזית 2020: צפי לעלייה של 1%-1.5% בשל המחסור בידיים עובדות (פועלים פלסטינים וזרים) והתייקרות חומרי הגלם העולמיים.
סיכום ותחזית לשנת 2020
שנת 2020 מסתמנת כשנה של “שיווי משקל מתוח“. מצד אחד, חוסר יציבות פוליטית שמונע טיפול שורש בהיצע; מצד שני, ריבית נמוכה שמתדלקת את הביקוש.
השורה התחתונה:
- מחירים: עלייה שנתית צפויה של 3% עד 5%.
- עסקאות: יציבות ברמת הפעילות, עם נטייה לעלייה במכירת דירות חדשות והיתכנות לעליות ברכישות המשקיעים.
- איומים: הגורם המערער המרכזי עשוי להיות שינוי פתאומי בריבית העולמית או משבר כלכלי בלתי צפוי שיאט את הצריכה הפרטית.