1.מגמת המחירים: מעבר לטיפוס אגרסיבי
למרות משבר הקורונה, שנת 2020 הוכיחה כי שוק הנדל”ן חסין. לאחר קיפאון רגע בסגר הראשון, המחירים סיימו את השנה בעלייה של כ-4%-5%.
- הערכה: שנת 2021 תתאפיין בעליות מחירים חדות יותר מהשנה הקודמת. הציבור זיהה כי המגפה לא הורידה מחירים, והחשש מ”פספוס הרכבת” דוחף קונים לשוק.
- גורם משפיע: הריבית האפסית והיעדר חלופות השקעה בטוחות הופכים את הנדל”ן למקלט פיננסי. בנוסף, חוסר היציבות הפוליטי והיעדר תקציב מדינה מונעים שיווקי קרקע נרחבים, מה שמחריף את המחסור.
2. ניתוח עסקאות: התפוצצות של ביקוש כבוש
המומנטום של סוף 2020 צפוי לגלוש לתוך 2021 בעוצמה רבה.
- דירות חדשות: המגמה של רכישת “דירות מקבלן” תתחזק. הציבור למד ב-2020 שהבית הוא המבצר, והצורך בממ”ד ובחדר עבודה נוסף יהפוך לסטנדרט מחייב.
- יד שנייה: אנו צופים חזרה לשגרה מלאה בשוק זה. המוכרים שישבו על הגדר בגלל הסגרים יחזרו לשוק, אך הביקוש יעלה על ההיצע, מה שיקצר את “זמן המדף” של דירה ממוצעת.
- שוק השכירות: המעבר לעבודה מהבית מחליש מעט את הביקוש במרכזי הערים לטובת המעגלים השניים והשלישיים.
3. התחלות בנייה והיצע: העמקת המחסור
שנת 2020 התאפיינה בשיבושים באתרי הבנייה ובעיכובים בוועדות התכנון בשל המגבלות.
- הערכה: בשנת 2021 נרגיש את ה”בור” שנוצר בהתחלות הבנייה. היצע הדירות המוכן למסירה יהיה נמוך מהביקוש הדמוגרפי.
- סטטוס “דיור במחיר מופחת“: החלפת “מחיר למשתכן” בתוכנית החדשה של משרד השיכון עדיין בערפל. חוסר הבהירות לגבי הזכאויות והיקפי השיווק דוחק את הצעירים לנטוש את ההמתנה להגרלות ולפנות לשוק החופשי, מה שיגביר את עליות המחירים.
4. פילוח רוכשים: המשקיעים חוזרים ובגדול
- המשקיעים: שנת 2021 תהיה “שנת הקאמבק”. הורדת מס הרכישה ל-5% ביולי האחרון (2020) היא רק תחילת הגל. עם ריבית אפסית בבנק ובורסה תנודתית, הנדל”ן ייתפס כאפיק ההשקעה הבטוח ביותר. אנו צופים נהירה של משקיעים לדירות קטנות בפריפריה ובמרכזי הערים.
- זוגות צעירים: יחוו קושי גובר. מחירי הדירות עולים, ותוכנית “מחיר למשתכן” מוחלפת בתוכנית “דיור במחיר מופחת” שטרם הוכיחה את עצמה. עם זאת הם צפוים להמשיך לקנות בגלל חשש לעליות מחירים, רבים ידחקו לפריפריה בגלל עליות מחירים במרכז.
- משפרי דיור: ינצלו את עליית ערך הנכס הקיים שלהם כדי לשדרג לאיכות חיים גבוהה יותר (יותר חדרים/חצר), מגמה שהתחזקה מאוד בגלל העבודה מהבית.
5. זווית המימון: המהפכה של בנק ישראל
תיק המשכנתאות של המערכת הבנקאית עומד בפני זינוק חסר תקדים.
- רפורמת הפריים: בנק ישראל הסיר את מגבלת השליש על מסלול הפריים (דצמבר 2020)
- הערכה: בשנת 2021 הציבור יסתער על מסלול הפריים הזול, מה שיוזיל את ההחזר החודשי הנוכחי אך יגדיל את הסיכון העתידי של משקי הבית.
- נפח התיקים: התחזית ל-2021 היא שבירת שיא כל הזמנים וחציית רף ה-80 ואף ה-90 מיליארד ש”ח בביצועים שנתיים.
6. היבטים גאוגרפיים ותשומות הבנייה
- מוקדי ביקוש: * מעגל שני לתל אביב: ערים כמו ראשון לציון, פתח תקווה ורחובות יהיו הלהיט של 2021 בגלל מודל העבודה ההיברידי (לא חייבים להיות כל יום במשרד ברוטשילד) ובשל זמינות של דירות חדשות גדולות במחירים נגישים יחסית.
- התחדשות עירונית: פינוי-בינוי ותמ”א 38 יהיו הדרך היחידה כמעט להשיג דירה חדשה בלב גוש דן, עם מחירים שימשיכו לשבור שיאים.
- פריפריה: ערים כמו חריש ונתיבות ימשיכו לצמוח בזכות זוגות צעירים שנדחקים מהמרכז.
- מדד תשומות הבנייה: אחרי שנת 2020 השקטה (עלייה של 0.5%), אנו מזהים סימני התייקרות בעולם,לכן יש צפי לעלייה של מעל 4% במדד. מחירי הברזל והעץ בעולם מזנקים, והשיבושים בנמלים יגרמו לעלויות ההובלה לעלות. רוכשי דירות “על הנייר” צריכים להיערך לתוספת תשלום לקבלנים.
סיכום ותחזית לשנת 2021
שנת 2021 מסתמנת כשנת ה”אול-אין” בנדל”ן הישראלי. כל הכוכבים מסתדרים לטובת עליות מחירים: ריבית אפסית, הקלות במימון (פריים), הטבות מס למשקיעים ומחסור מצטבר בדירות.
השורה התחתונה:
- מחירים: עלייה שנתית צפויה של 6% עד 9% – עם פוטנציאל לדו-ספרתי באזורי ביקוש.
- עסקאות: שנת שיא היסטורית בכמות העסקאות ובנפח המשכנתאות.
- איומים: האינפלציה העולמית שמתחילה להרים ראש עשויה להוביל לעליית מדד תשומות הבנייה שתייקר את הדירות החדשות, ובטווח הרחוק יותר – לשינוי במדיניות הריבית של בנק ישראל.