מידע למשקיע

תחזית ענף הנדל”ן למגורים בישראל: שנת 2022

1. מגמת המחירים: המשך דהירה לעבר שיא חדש

אחרי שנת 2021 שהסתיימה בעלייה של כ-13%, המומנטום עדיין חזק מאוד. המחסור בדירות והביקוש הקשיח לא נעלמו.

• הערכה: שנת 2022 תפתח בעליות מחירים חדות. אנו צופים כי קצב העלייה השנתי יחצה את רף ה-15% ואולי אף יתקרב ל-20%.
• גורם משפיע: האינפלציה והריבית. אמנם הריבית כרגע אפסית (0.1%), אך האינפלציה העולמית מתחילה לחלחל. אם בנק ישראל יתחיל להעלות ריבית במהלך השנה, נראה התקררות הדרגתית רק לקראת סופה.

2. ניתוח עסקאות: התמתנות לאחר הטירוף

לאחר שנת שיא של 151,000 עסקאות ב-2021, השוק צפוי לחזור לממדים טבעיים יותר.

• דירות חדשות: הקבלנים נהנים ממלאי מכור מראש וממשיכים להעלות מחירים. נראה מעבר של רוכשים לפרויקטים בשלבי תכנון מוקדמים (“על הנייר”) כדי “לנעול” מחיר לפני עלייה נוספת.
• יד שנייה: המחירים הגבוהים יקטינו את מספר העסקאות. המוכרים ידרשו מחירים המשקפים את העליות האחרונות, מה שייצור פער מול יכולת ההחזר של הקונים.
• שוק השכירות: עם הכבדת המיסוי על משקיעים והקושי לקנות דירה, הביקוש לשכירות יזנק.
  • הערכה: עלייה דו-ספרתית בשכר הדירה באזורי הביקוש, שכן ההיצע של דירות להשכרה מצטמצם.

3. התחלות בנייה והיצע

• הערכה: הממשלה (בנט-לפיד) תנסה להגדיל את היצע הקרקעות, אך ייקח זמן עד שהשפעה זו תורגש בשטח. עם זאת סביר שהממשלה תנסה לשבור את הקפאון התכנוני שהיה בתקופת הקורונה ונראה יזמים שמזדרזים להוציא היתרי בנייה בשל המחירים הגבוהים והריבית הנמוכה.
• סטטוס “דירה בהנחה“: התוכנית החדשה של הממשלה תצא לדרך עם הגרלות ענק (עשרות אלפי יח”ד). זה עשוי להוציא חלק מהזוגות הצעירים מהשוק החופשי להמתנה, מה שיוריד מעט את הלחץ על הדירות הקטנות.

4. פילוח רוכשים: שינוי במאזן הכוחות

• משקיעים:  בעקבות העלאת מס הרכישה ל-8% (בנובמבר 2021) ויתכן שגם עליות ריבית, אנו צופים ירידה בפעילותם. הם צפויים להוות כ-15% מהשוק לעומת 30% בשיא של 2021.
• זוגות צעירים:  יפנו לרכישת דירות בפריפריה וב”דירה בהנחה”, בעוד חלק משמעותי יקנו באזורי הביקוש באמצעות סיוע מהמשפחה.
• עובדי הייטק: ימשיכו לתדלק את מחירי היוקרה בתל אביב ובמעגלים הקרובים (הרצליה, רמת השרון) בזכות הגיוסים וההנפקות של 2021.

5. זווית המימון: התייצבות ועליית ריבית פוטנציאלי

• נפח התיקים: אחרי 116 מיליארד ש”ח ב-2021, אנו צופים ירידה לרמה של 90-100 מיליארד ש”ח.
• סביבת הריבית: בנק ישראל צפוי להעלות את הריבית מספר פעמים במהלך השנה. משקי בית רבים יפנו למחזור והצריכה הפרטית צפויה לקטון.

6. היבטים גאוגרפיים ותשומות הבנייה

• מוקדי ביקוש:
  • תל אביב: צפי להמשך עליית מחירים משמעותית, אך עם זאת קיימת רגישות מוגברת לעליית ריבית.
  • דרום וצפון: התעוררות בערים כמו אשקלון, נהריה ועפולה בשל הגרלות הממשלה.
• מדד תשומות הבנייה:
  • המשך לחצים אינפלציוניים יחד עם שיבושים בנמלים ומחסור עולמי בחומרי גלם צפויים לגרום לעלייה משמעותית של 3-4%.

סיכום ותחזית לשנת 2022

שנת 2022 תהיה שנה של “מעבר משיא להתייצבות“. המחצית הראשונה תהיה המשך של הגאות, בעוד המחצית השנייה תאופיין בהתייצבות הדרגתית ככל שהריבית תעלה.

השורה התחתונה:

• מחירים: עלייה שנתית ממוצעת של 15%  עד 20%.
• עסקאות: ירידה משמעותית בכמות העסקאות (סביב 110,000).
• איומים: רוכשים שלקחו משכנתאות קרוב לקצה גבול היכולת שלהם עלולים למצוא את עצמם בבעיה תזרימית לקראת סוף השנה.