תחזית ענף הנדל”ן למגורים בישראל: שנת 2024
“התאוששות בצל אתגרי הביצוע“
1. מגמת המחירים: חזרה למסלול עליות אחרי שנת 2023 שהתאפיינה ביציבות, השוק ב-2024 מגיב למחסור המצטבר בהיצע ולביקושים הכבושים.
- הערכה: שנת 2024 תתאפיין בעליות מחירים הדרגתיות (צפי ל-4% עד 8%). הציבור מפנים כי עיכובי הבנייה בשל המלחמה יחריפו את המחסור בשנים הקרובות.
- פרמיית ביטחון: דירות הכוללות ממ”ד הופכות למוצר המבוקש ביותר, מה שיוצר פער מחירים הולך וגדל מול דירות ישנות ללא מיגון תקני.
2. ניתוח עסקאות: התעוררות מונעת מימון הקונים ש”ישבו על הגדר” ב-2023, חוזרים לשוק, תוך ניצול תנאים המקלים על הכניסה לעסקה.
- דירות חדשות: הקבלנים ממשיכים להוביל את השוק עם מבצעי מימון אגרסיביים (כגון “90/10” או “80/20”). שיטה זו מאפשרת לרוכשים לקבע מחיר כיום עם הון עצמי נמוך, בתקווה לריביות נמוכות יותר בעת האכלוס.
- יד שנייה: השוק חווה התאוששות איטית יותר. בעוד שבדירות חדישות עם ממ”ד המחירים קשיחים, דירות ישנות ללא מיגון נאלצות להתגמש כדי למשוך קונים.
- שוק השכירות: הלחץ על השכירות נמשך בשל המחסור בדירות פנויות באזורי הביקוש, מה שמוביל לעליות נוספות בשכר הדירה בערים המרכזיות.
3. התחלות בנייה והיצע: משבר כוח האדם צפוי להיות האתגר המרכזי של הענף בשנת 2024, המשפיע ישירות על קצב המסירות העתידי.
- הערכה: נראה ירידה בהתחלות הבנייה ועיכובים משמעותיים בביצוע. המחסור בפועלים פלסטינים לא ימולא במלואו על ידי עובדים זרים, מה שיוצר “בור” בהיצע שיורגש בשנים 2026-2027.
- סטטוס “דירה בהנחה“: הממשלה ממשיכה בשיווקים, אך קצב הביצוע באתרים נמוך, מה שמאריך את זמן ההמתנה של הזוכים לדירה המיוחלת.
4. פילוח רוכשים: חזרת הביקוש המקומי והיהודי
- זוגות צעירים ומשפרי דיור: הביקוש לממ”ד הופך לשיקול המכריע. משפחות רבות מנסות להשתדרג לדירות ממוגנות, מה שמניע את הגלגל של שוק המגורים.
- תושבי חוץ: עלייה באנטישמיות בעולם מובילה להתעוררות ברכישות מצד יהדות התפוצות (בעיקר מארה”ב וצרפת), המזהים בישראל “בית בטוח”.
- משקיעים: נשארים בפוזיציית המתנה בשל הריבית הגבוהה, אך חלקם מתחילים לחזור לשוק בחיפוש אחר הזדמנויות בפרויקטים בשלבי תכנון.
5. זווית המימון: ריבית “דביקה” ותקווה לשינוי
- תחזית הריבית: בניגוד לציפיות המוקדמות להורדות חדות, הריבית נשארת ברמה גבוהה יחסית (סביב 4.5%). עם זאת, הציבור כבר “עיכל” את רמת המחיר של הכסף.
- נפח התיקים: חזרה לרמות ביצוע חודשיות של 6-8 מיליארד ש”ח, מה שמעיד על הסתגלות למציאות המוניטרית החדשה.
- מיחזורים ודחיות: המערכת הבנקאית ממשיכה להפגין גמישות דרך מתווים לדחיית תשלומי משכנתא למי שנפגע מהמלחמה.
6. היבטים גאוגרפיים ותשומות הבנייה
- מוקדי ביקוש: מרכז הארץ והתחדשות עירונית נותרים המנוע המרכזי. אזורי הצפון והדרום מתמודדים עם חוסר ודאות ביטחוני, אך אזורים מרוחקים יותר מהגבולות חווים התעוררות בשל מחירי כניסה נוחים.
- מדד תשומות הבנייה: צפי לעלייה של 2%-4%. המחסור בידיים עובדות ושיבושים בשרשרת האספקה העולמית (משבר החות’ים) ממשיכים ללחוץ את עלויות הבנייה כלפי מעלה.
סיכום ותחזית לשנת 2024: שנת החוסן שנת 2024 מסתמנת כשנה שבה השוק הוכיח את עמידותו. למרות המלחמה והריבית, הצורך הבסיסי בקורת גג ממוגנת חזק יותר מכל גורם מרסן.
השורה התחתונה:
- מחירים: עלייה שנתית צפויה של 5% עד 8%.
- עסקאות: התאוששות משמעותית לעומת 2023, עם דומיננטיות של דירות חדשות.
- אזהרה: עיכובי הבנייה הנוכחיים הם “פצצת זמן” שתתפוצץ בשנים הקרובות בדמות מחסור חריף בדירות מוכנות למסירה.